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Cartório aplica precedente do STJ e evita judicialização
21 DE MAIO DE 2026

A cultura jurídica brasileira ainda padece de um vício histórico: diante de qualquer impasse relevante, recorre-se ao Judiciário em busca de uma solução. Em matéria imobiliária, isso se torna ainda mais evidente. Exigências registrais controversas, interpretações divergentes da legislação e insegurança sobre os efeitos de reformas legais frequentemente empurram cidadãos e empresas para disputas longas e custosas.

Mas há louváveis exceções. Em alguns casos, a conjugação entre fundamentação jurídica, maturidade institucional dos serviços extrajudiciais e observância da jurisprudência vinculante permite que controvérsias complexas sejam solucionadas diretamente no âmbito registral, com maior eficiência.

Foi o que aconteceu em Passo Fundo (RS). O caso envolvia a regularização registral de um imóvel industrial gravado por alienação fiduciária havia mais de uma década. A propriedade já estava consolidada em nome do credor fiduciário. A dívida, porém, havia sido integralmente quitada em 2013, por meio de cessão de direitos — o que foi comprovado por termo de quitação, nos termos do artigo 320 do Código Civil. Restava cancelar a alienação fiduciária e liberar o gravame.

O problema surgiu porque o imóvel já havia sido transferido oficialmente para o nome do credor em 2013, durante o processo de alienação fiduciária e, nesse sentido, a dúvida era se, mesmo com a dívida já quitada, o registro de imóveis deveria exigir que fosse feito leilão público do bem. Isso porque uma mudança feita em 2017 na Lei nº 9.514/97 passou a prever o leilão como etapa obrigatória após a consolidação da propriedade em nome do credor.

Até 2017, a legislação permitia que o devedor quitasse a dívida mesmo depois da consolidação da propriedade em nome do credor, desde que isso ocorresse antes da conclusão do leilão do imóvel. Na prática, ainda havia a possibilidade de recuperar o bem.

Esse cenário mudou com a reforma da Lei nº 9.514/97. Desde então, após a consolidação da propriedade, o devedor não pode mais “purgar a mora”, isto é, regularizar o débito para desfazer o procedimento. O leilão passou a ser obrigatório, e o antigo proprietário ficou apenas com um direito de preferência para tentar recomprar o imóvel até a realização do segundo leilão. Essa diferença é essencial para compreender a controvérsia: era preciso definir se a situação deveria seguir as regras antigas, vigentes em 2013, ou as novas exigências criadas apenas em 2017.

Diante desse cenário, foi demonstrado ao registro de imóveis que a consolidação da propriedade havia ocorrido em 2013, antes da reforma legislativa, e  que a dívida já havia sido integralmente quitada sob o regime jurídico então vigente.

Portanto, exigir leilão para cancelar o gravame significaria aplicar retroativamente uma exigência criada apenas anos depois da conclusão dos atos. Em outras palavras, seria impor ao caso uma regra que não existia quando a consolidação da propriedade e a quitação da dívida ocorreram, em afronta ao princípio do ato jurídico perfeito.

O registro de imóveis acolheu integralmente a tese. Dispensou o leilão, procedeu ao registro da cessão de direitos, averbou o termo de quitação e cancelou a alienação fiduciária, sem provocação judicial.

Fundamentação jurídica

A argumentação baseia-se em dois pilares convergentes. O primeiro é o artigo 6º, §1º, da Lindb: a consolidação ocorrida em 2013 constitui ato jurídico perfeito, insuscetível de ser alcançado por exigências criadas posteriormente.

Além disso, o artigo 20 da própria Lindb exige consideração das consequências práticas das decisões administrativas e registrais. Nesse contexto, o leilão de um imóvel cuja dívida já estava integralmente quitada seria completamente desproporcional. Além dos custos e da demora, haveria ainda o risco concreto de o bem ser arrematado por terceiros, apesar da inexistência de débito pendente.

O segundo e decisivo pilar que fundamentou o registro é o recente julgamento, pelo STJ, do Tema 1.288. Trata-se do REsp 2.126.726/SP, de relatoria do Ministro Ricardo Villas Bôas Cueva, julgado pela 2ª Seção em 10 de dezembro de 2025 na sistemática dos recursos repetitivos, em que foi fixada a seguinte tese:

13. a) antes da entrada em vigor da Lei n. 13.465/2017, nas situações em que já consolidada a propriedade e purgada a mora nos termos do art. 34 do Decreto-Lei n. 70/1966, impõe-se o desfazimento do ato de consolidação, com a retomada do contrato de financiamento imobiliário;
14. 
    b) a partir da vigência da reforma, nas situações em que consolidada a propriedade, mas não purgada a mora, é assegurado ao devedor fiduciante tão somente o direito de preferência previsto no parágrafo 2º-B do art. 27 da Lei n. 9.514/1997.

O relator destacou que o ponto decisivo para definir qual regra deve ser aplicada não é a data de assinatura do contrato, mas o momento em que os atos efetivamente ocorreram — especialmente a consolidação da propriedade e a quitação da dívida (purga). Assim, nos casos em que esses atos foram concluídos antes da reforma de 2017, prevalece o regime jurídico anterior, no qual o leilão ainda não era tratado como etapa obrigatória nos moldes atuais.

Papel do registrador

O aspecto mais relevante do episódio talvez não esteja propriamente na tese jurídica adotada, mas no fato de ela ter sido aplicada diretamente pelo registro de imóveis, sem necessidade de intervenção judicial. Embora o artigo 927 do CPC mencione expressamente juízes e tribunais como destinatários dos precedentes vinculantes, parece cada vez menos compatível com o modelo de desjudicialização imaginar que registradores e notários possam atuar em desconexão com a jurisprudência consolidada dos tribunais superiores.

A coerência do sistema exige que a atividade exercida pelos oficiais de registro dialogue com os precedentes vinculantes, sobretudo em matérias já pacificadas pelo STJ. Trata-se não apenas de racionalidade institucional, mas também de efetividade do acesso à justiça e de segurança jurídica.

A desjudicialização, nesse contexto, não deve ser compreendida apenas como transferência burocrática de procedimentos para os cartórios. Trata-se de mecanismo de ampliação do acesso à Justiça. O registrador deixa de atuar apenas como conferente formal de documentos e passa a exercer função jurídica mais sofisticada, capaz de dialogar com a interpretação consolidada dos tribunais superiores.

Isso não significa, porém, que soluções dessa natureza possam ser aplicadas automaticamente a qualquer situação semelhante. A utilização de precedentes vinculantes na esfera extrajudicial exige demonstração documental precisa de que o caso concreto se enquadra na tese fixada pelo STJ — especialmente quanto ao momento em que ocorreu a consolidação da propriedade e a quitação da dívida.

Tendência

A desjudicialização, portanto, não deve ser vista apenas como ferramenta de eficiência administrativa. Ela também pode funcionar como importante mecanismo de segurança jurídica, ao permitir soluções mais rápidas, previsíveis e menos custosas para situações já pacificadas pelos tribunais superiores.

Nesse cenário, parece pertinente que as corregedorias-gerais de Justiça passem a incorporar expressamente o Tema 1.288 às orientações dirigidas aos registros imobiliários. A uniformização administrativa tende a reduzir diferenças de interpretação entre serventias e a conferir maior estabilidade às decisões tomadas na esfera extrajudicial.

O caso também evidencia que a atividade registral contemporânea exige análise jurídica substancial, e não apenas verificação formal de documentos. Ao aplicar o princípio do tempus regit actum em consonância com a orientação firmada pelo STJ, o Registro de Imóveis sinaliza que a jurisprudência vinculante pode — e deve — integrar de maneira mais efetiva a qualificação registral, evitando judicializações desnecessárias em matérias já definidas pelos tribunais.

O avanço da desjudicialização no direito imobiliário passa justamente por esse ponto: transformar os cartórios em espaços de solução jurídica eficiente, sem abrir mão da estabilidade e da previsibilidade que se esperam da aplicação do Direito.

Fonte: Conjur

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